Spoštovani, pričenjam 37. sejo Odbora za infrastrukturo, okolje in prostor.

Vse prisotne lepo pozdravljam! Obveščam vas, da se je opravičil član odbora, Zvonko Lah. Kot nadomestna člana sodelujeta dr. Vinko Gorenak za Bojana Podkrajška in Ksenija Korenjak Kramar za mag. Branislava Rajića, oba po pooblastilu.

Prihajamo na določitev dnevnega reda seje odbora. S sklicem seje ste prejeli dnevni red s petimi točkami v zvezi s katerim v poslovniškem roku nisem prejel nobenega predloga za spremembo, zato je ta določen kot ste ga prejeli s sklicem.

Prehajamo na 1. TOČKO DNEVNEGA REDA - NA ODBRAVNAVO PREDLOGA ZAKONA O NEPREMIČNINSKEM POSREDOVANJU, druga obravnava, ki ga je Državnemu zboru v obravnavo po rednem postopku posredovala Vlada. Prosim, malo tišine!

Za obravnavo je bilo posredovano naslednje gradivo, predlog zakona z dne 14. 12. 2017, mnenje Zakonodajno-pravne službe z dne 16. 1. 2018, mnenje Komisije Državnega sveta za lokalno samoupravo in regionalni razvoj z dne 25. 1. 2018, odgovor ministrstva za okolje in prostor k mnenju Zakonodajno-pravne službe z dne 29. 1. 2018, pripombe Gospodarske zbornice Slovenije, zbornice za poslovanje z nepremičninami, združenja družb za nepremičninsko posredovanje z dne 23. 1. in 29. 1. 2018, pripombe Zveze potrošnikov Slovenije z dne 25. 1. 2018, pripombe Odvetniške zbornice z dne 26. 1. 2018 in predlog amandmajev za amandma odbora z dne 31. 1. 2018, ki jih dobivate na klop.

V poslovniškem roku so bili vloženi amandmaji poslanskih skupin SMC in Desus in Poslanske skupine Levca. Prejeli ste tudi pregled amandmajev z dne 30. 1. 2018. Vsa navedena gradiva so objavljena na spletni strani Državnega zbora.

Na sejo so bili k obravnavi te točke povabljeni: Ministrstvo za okolje in prostor, Komisije Državnega sveta za lokalno samoupravo in regionalni razvoj, Gospodarska zbornica Slovenije, Obrtno-podjetniška zbornica Slovenije, Odvetniška zbornica Slovenije, Zveza potrošnikov Slovenije in Zakonodajno-pravna služba.

Pričenjam drugo obravnavo predloga zakona v kateri bomo na podlagi 126. člena Poslovnika opravili razpravo in glasovanje o posameznih členih predloga zakona.

Besedo najprej dajem predstavniku predlagatelja, torej Vlade, Ministrstva za okolje in prostor, gospe državni sekretarki Lidiji Stebernak, da nam poda dodatno obrazložitev k predlogu zakona.

Hvala za besedo. Lep pozdrav predsednik in ostali člani odbora in pa tudi vsi ostali prisotni!

Vlada je sprejela Predlog zakona o nepremičninskem posredovanju, ki predstavlja nov pravni okvir za delovanje nepremičninskih družb. Razloga za sprejem tega zakona sta predvsem dva in sicer, gre v tem, da so še vedno v nezadostni stopnji varovani interesi potrošnikov in pa pomanjkljiva pravna varnost tako potrošnikov kot tudi nepremičninskih družb. Zaradi varovanja potrošnikov je v prvi vrsti v predlogu zakona določena omejitev plačila za posredovanje v višini 4 % od vrednosti nepremičnine, ki je predmet posredovanja in ostaja v isti višini kot je bila tudi doslej. Omejitev plačila za posredovanja pri sklepanju gospodarskih pogodb pa je odpravljena predvsem zaradi sprostitve posredovanja na trgu nepremičnin in pa tudi svobodne gospodarske pobude. Gospodarskim subjektom bo tako omogočeno svobodno oblikovanje višine plačila s čimer se na tem področju omogoča svobodna gospodarska pobuda. V tem delu vlada sledi tudi obvezi deregulacije, ki jo predpisuje direktiva o storitvah, med tem, ko zaradi varstva potrošnikov uveljavlja izjemo in še vedno regulira plačilo za posredovanje pri nakupu in pri prodaji nepremičnin fizičnih oseb. V praksi se je pri izvajanju veljavnega zakona pojavilo največ težav glede spoštovanja pravil za varno in skrbno poslovanje nepremičninskih družb, kar se nanaša predvsem na ugotavljanje in seznanjanje naročnika s pravnim in dejanskim stanjem nepremičnine in prav zaradi tega so v zakon izredno umeščena načela, ki morajo slediti vsi deležniki v prometu z nepremičninami. Nepremičninska družba bo morala pred sklenitvijo pogodbe o nepremičnini preveriti pravno in dejansko stanje nepremičnine in naročnika ter tretjo osebo jasno in pisno opozoriti na morebitne pravne oziroma druge stvarne napake nepremičnine. Nepremičninska družba naročniku in tretjem osebam odgovarja za škodo, ki je nastala zaradi pravnih oziroma stvarnih napak zaradi opustitve dolžnosti preverjanja stanja nepremičnine in opozarjanja na napake, če je za napake vedela oziroma bi zanje morala vedeti. Zakon na novo ureja tako imenovano ekskluzivno pogodbo s katero se naročnik zaveže, da z drugimi posredniki za isto nepremičnino ne bo sklepal posredniških pogodb zaradi varovanja potrošnikov pa mora biti ta pogodba posebej označena kot ekskluzivna pogodba, omejena pa je tudi na krajše obdobje tajanja, to je na šest mesecev. Predlog zakona določa tudi nov postopek pridobitve in prenehanja veljavnosti dovoljenja za nepremičninskega posrednika, stvarna pristojnost za izdajanje in odvzem dovoljenj za nepremičninske posrednike pa se iz ministrstva prenese na upravne enote, pri čemer je tudi izključena krajevna pristojnost upravne enote, prav tako pa se ukinja tudi dopolnilno usposabljanje nepremičninskih posrednikov v skladu z deregulacijo poklicev in se omogoča večja avtonomnost strank glede trajanja pogodbe o nepremičninskem posredovanju.

Na koncu bi povzela to, da smo s predlogom sledili načelom deregulacije poklica nepremičninskega posrednika, ureditvi gospodarskih pogodb, učinkovitemu nadzoru in ureditvi kazenskih določb in ne nazadnje večji pravni varnosti tako potrošnikov kot tudi nepremičninskih posrednikov.

Hvala.

Hvala lepa.

Želi besedo predstavnica Zakonodajno-pravne službe? Gospa Valentina Marolt. Imate besedo.

Hvala za besedo.

Zakonodajno-pravna služba je predlog zakona proučila z vidika njegove skladnosti z Ustavo, s pravnim sistemom in zakonodajno-tehničnega vidika. Vloženi amandmaji, ki so jih vložile tri poslanske skupine koalicije, nekaterim našim pripombam sledijo. Opozoriti pa bi želela še na pripombi k 11. in 17. členu predloga zakona, v tistem delu, ki določata pravne posledice obsodbe. Gre za določbe na podlagi katerih upravna enota ne izda dovoljenja za upravljanje poslov nepremičninskega posredovanja osebi, ki je bila pravnomočno obsojena za kaznivo dejanje zoper premoženje, gospodarstvo, pravni promet, življenje in telo, spolno nedotakljivost ali zoper javni red in mir. In pa določbo, ki določa, da se odvzame dovoljenje nepremičninskemu posredniku, ki je bil pravnomočno obsojen na tako kaznivo dejanje. Ti dve rešitvi namreč pomenita pravni posledici obsodbe iz Kazenskega zakonika, ki določa, da imajo lahko obsodbe za posamezna kazniva dejanja ali posamezne kazni za pravno posledico prenehanje oziroma izgubo posameznih pravic ali prepoved pridobitve posameznih pravic, te pa ne morejo nastati, če je bila storilcu za kaznivo dejanje izrečena denarna kazen, pogojna obsodba, sodni opomin ali, če mu je bila kazen odpuščena. Predlog zakona je treba torej uskladiti s kazenskim zakonikom in kot sem videla so bili vloženi na mizo predlogi za amandmaje odbore, med temi tudi k 11. in 17. členu in ti predlogi pa odpravljajo to našo pripombo in usklajujejo predloga zakona s kazenskim zakonikom, pa tudi nekatere druge, kot sem lahko na hitro videla, nekatere druge rešitve predloga zakona izboljšujejo in se približujejo pripombam iz našega mnenja.

Hvala.

Hvala lepa.

Besedo bi, če želi, predal predstavniku Komisije Državnega sveta za lokalno samoupravo in regionalni razvoj, gospod Dušan Strnad, imate besedo.

Hvala lepa, hvala za besedo, lep pozdrav vsem.

Komisija predlog podpira, komisijo so predstavniki Zbornice za poslovanje z nepremičninami in zveze potrošnikov Slovenije seznanili z ključnimi pripombami, ki so navedene tudi v našem pisnem mnenju, jaz pa bi se osredotočil le na dve oziroma tri dileme, za katere komisija predlaga, da se na seji matičnega odbora Državnega zbora ponovno preučijo. Tako zbornica kot Zveza potrošnikov ne podpirata odprave obveznega dopolnilnega usposabljanja nepremičninskih posrednikov. Oboji opozarjajo, da je boljša usposobljenost nepremičninskih posrednikov pripomogla k dvigu kakovosti opravljanja storitev nepremičninskega posredovanja in tudi k zmanjšanju kršitev in zlorab. Komisija izpostavlja tudi stališče Zveze potrošnikov Slovenije, da je permanentno izobraževanje pomembno tudi z vidika visokih vrednostni nepremičnin, ki jih potrošnik prodaja ali kupuje bistveno drugače kot drugo blago in pri tem potrebuje pomoč visoko usposobljenega nepremičninskega posrednika. Komisija predlaga, da se ponovno prouči predlagano ukinitev obveznega usposabljanja in ugotovi, ali je treba naročnika storitev dodatno zaščititi in zaradi zagotavljanja kakovostnih storitev v luči spreminjajoče se zakonodaje in standardov določi obvezno dopolnilno usposabljanje nepremičninskih posrednikov ali ne. Komisija opozarja tudi na nasprotovanje zbornice o omejitvi višine dejanskih stroškov na največ 150 evrov v 27. členu predloga zakona. Kot ugotavljajo v zbornici, lahko potrošnika zavarujemo z zakonsko določitvijo pogojev pod katerimi bi bile nepremičninske družbe opravičene do dejanskih stroškov, medtem, ko bi bila njihova višina stvar vnaprejšnjega dogovora med stranko in nepremičninsko družbo na podlagi cenika. Na drugi strani pa zveza potrošnikov podpira omejitev višine dejanskih stroškov, komisija predlaga, da se ta dilema ponovno prouči in ugotovi, ali je smiselno zakonsko omejiti višino dejanskih stroškov, ali zadošča pisni dogovor stranke in posrednika oziroma predlog zbornice. V zvezi s predlagano delitvijo plačila za posredovanje med kupcem in prodajalcem, ki velja sicer že danes, pa je daje komisija v proučitev predloga, da bi zakon 23. členu določil, da plačila za posredovanje plača tista stranka, ki prodaja nepremičnino, torej tisti, ki prejme denar. Ta predlog izhaja iz dejstva, da je kupec nepremičnine že tako ali tako finančno obremenjen zaradi kupnine in plačila notarja, s tem bi bile odpravljene tudi vse morebitne zagate glede delitve provizije pri posredovanju nepremičnin.

Toliko.

Hvala lepa.

Besedo bi dal preostalim vabljenim k tej točki, pri tem bi vas želel opozoriti, da imate možnost vsi, ki ste pač vabljeni podati svoje stališče, jaz bi vas prosil, da ga mogoče omejite na kakšnih 5 minut. Za tem bomo odprli razpravo članic in članov odbora in potem nekakšna navzkrižna izmenjava mnenj ne bo več mogoča, tako, da predlagam, da izkoristite to možnost sedaj. Jaz bi kar, ja, bi kar predal besedo, prosim, da se prijavite z dvigom roke, gospod se je javil prvi, pa za vsakega bi prosil, da se predstavi, ime, priimek in organizacijo iz katere prihaja za magnetogram potrebujemo ta podatek.

Hvala lepa.

Najlepša hvala za besedo, lepo pozdravljam vse prisotne, moje ime je Boštjan Udovič, sem direktor Zbornice za poslovanje z nepremičninami.

Pa bi naredil malo uvoda, mogoče v par stavkih predstavim to našo vlogo v postopku priprave tega zakonskega besedila, naše sodelovanje, pa bomo potem mogoče pokomentirali lahko tudi kolega, kaj drugega, zdaj sem videl, da smo dobili še nove predloge amandmajev na mizo, tako, da mogoče bom kaj tudi nepopolnega povedal, glede na to novo gradivo. V glavnem zgodba z novim zakonom o nepremičninskem posredovanju se je začela odvijati že pred štirimi leti praktično, skoraj štirimi leti, ko smo bili na nek način v združenju družb za nepremičninsko posredovanje pozvani, da kot stroka pripravimo nek svoj predlog zakona, želeli smo namreč z zakonodajo na tem področju veljavni zakon prečisti, predvsem zaradi nekih anomalij, ki so se pojavljale na trgu zaradi nejasnosti v nekaterih primerih, ki so vplivale tudi na manjšo pravno varnost vseh udeležencev v prometu. V ta namen smo ustanovili pred leti že delovno skupino, strokovno, ki je pripravila svoj predlog zakona, v tem postopku smo sodelovali oziroma se usklajevali tudi z tržnim inšpektoratom in Zvezo potrošnikov Slovenije, ker nismo želeli v bistvu ščiti s tem predlogom samo svojih interes oziroma interesov nepremičninskih družb, ampak smo želeli izpostaviti tudi tiste težave, ki so v bistvu bile na škodo potrošnikom pa so s tem metale slabo luč na celotno stroko oziroma na gospodarstvo. Že maja 2016 smo potem ta predlog predložili Ministrstvu za okolje in prostor, takrat je bil zakon tudi v normativnem programu Vlade za sprejem predviden in smo nekako pričakovali, da bomo v strokovnem usklajevanju tega besedila z vsemi deležniki predlog še izboljšali oziroma mogoče naslovili še kakšno vprašanja, ki se bodo pojavila, na naše presenečenje ali pa na našo žalost se je potem ta postopek pripravljalni odvijal zelo dolgo in smo zdaj v bistvu pred sprejetjem zakona v volilnem letu, ki je že samo po sebi malo problematično, bom rekel. In v zadnjih mesecih je ministrstvo precej hitelo s tem, zdaj, ko je Vlada potrdila sedanji predlog zakona in ga vložila v parlamentarno proceduro, smo se odzvali 23. januarja smo na Državni zbor oziroma na to matično delovno telo naslovili tudi našo pobudo, kjer smo predstavili svoje predloge za, v amandmajski obliki, ki bi pomenile takšno izboljšanje tega predloga zakona, da bi ga bilo z naše strani nekako še smiselno sprejeti, sedanje besedilo, če ne upoštevamo tudi teh amandmajev, ki so zdaj prišli na mizo, je namreč tako,da po našem mnenju, po stališču naših članov prinaša več slabega kot dobrega. Sicer je ministrstvo upoštevalo številne predloge, ki smo jih mi podali v naši osnovni pobudi, ampak jih je skozi proceduro na tak ali drugačen način v takšni meri spremenilo, pa tudi cel koncept zakona se je nekoliko spremenil, tako, da zdaj po našem mnenju celo bi negativno vplival na pravno varnosti, ki na trgu obstaja sedaj, na nivo pravne varnosti. Tako, da zdaj smo bili malo v precepu in, če ostane besedilo zakona tako kot je, brez upoštevanja tistih naših ključnih pripomb, potem raje vidimo, da se ne sprejme oziroma nihče na trgu ne zaznava take nuje po hitrem sprejetju tega zakona. Ta zakon se ne sprejema zato, ker bi na trgu obstajali tako močni razlogi, da je potrebno sprejeti in ni nobene težave, če se sprejme čez eno leto pa se ga v tem času še, bom rekel, v nekem strokovnem dialogu popravi. Kljub temu seveda želimo biti konstruktivni, zato smo v naši komunikaciji, ki smo jo naslovili pred dvema dnevoma, neko dopolnilno stališče poudarili tiste naše ključne točke, ki pa so problematične. Večina gre za tisto, kar je izpostavil že predstavnik Komisije Državnega sveta in sicer v prvi vrsti gre zato, da nam ni jasno zakaj ministrstvo ni sprejelo pobude, da se ohrani obvezno usposabljanje nepremičninskih posrednikov, to je po našem mnenju eden ključnih vzvodov ali pa ključnih razlogov, da se je v zadnjih 15 letih, se pravi od sprejetja veljavnega zakona nivo ali pa kvaliteta storitev toliko izboljšala, predlagali smo v svojem zakonu, v svojem predlogu celo neko olajšanje, bom rekel, za nepremičninske posrednike, da se ne bi izobraževali na 5 let, ampak bi bil nek točkovalni sistem, pa tudi ta predlog v tem smislu, ki je bil malo kompromisni, ni bil sprejet. Druga stvar so seveda ti dejanski stroški, ki so omejeni, mi smo jasno povedali, če so dejanski stroški so dejanski, če so omejeni so administrativni, ne moremo govoriti potem o dejanskih stroških, sploh pa se nam je zdela absurdna omejitev 150 evrov. Že zadnjič smo v razpravi na Državnem svetu slišali, da, če potrošnik odloči za nepremičninsko družbo iz Maribora, da mu prodajo nepremičnino v Portorožu, že vnaprej ve, da bodo s tem nastali večji stroški, ampak, če se tako odloči in, če ostane zapis tistega 3. odstavka tak kot je, mu odrekamo to pravico, ker stroški absolutno presegajo že takoj tistih maksimalnih 150 evrov, tako, da se nam zdi nesmiselno, da se potrošnika v tem delu omejuje, če že imamo varovalke v tem členu, v smislu, da smo v določenih primerih je nepremičninska družba opravičena do plačila teh stroškov in to je samo tedaj, ko je prišlo do ne realizacije pogodbe oziroma posla iz razlogov na strani naročitelja, se pravi potrošnika in se nam zdi, da je to absolutno zadostna varovalka, zveza potrošnikov je sicer s tem v zvezi omenjala nek primer poskusa zlorabe, bom rekel, s strani nepremičninske družbe, ampak ekscesni primeri nikoli ne smejo biti razlog, da se piše zakone na določen način, ker sicer na trgu takšnih primerov ni veliko, mogoče je res eden ali pa dva. Mi smo enega slišali s strani Zveze potrošnikov Slovenije.

Tretja stvar, ki, mogoče še to omenim pri dejanskih stroških, da zdaj so jih nepremičninske družbe lahko obračunavale, ampak na podlagi 848. člena Obligacijskega zakonika, mi smo tukaj ravnali v dobri veri in smo predlagali tudi sami, čeprav je to na nek način dodatna regulacija, smo predlagali sami, da se to uredi v Zakonu o nepremičninskem posredovanju ravno iz razloga pravne varnosti, se pravi, da so vsi udeleženci na trgu seznanjeni s tem kar se od njih zahteva, zdaj pa ugotavljamo, da bi bilo boljše, če te določbe sploh ne bi bilo v Zakonu o nepremičninskem posredovanju, ker Obligacijski zakonik to povsem ustrezno ureja. Podobno je vprašanje tudi z ekskluzivno pogodbo, ki je bil naš osnovni predlog jasen, razumljiv za vse stranke, zdaj pa ga je ministrstvo v bistvu skozi ta proces toliko spremenilo, da se mi zdi, da imamo vsi deležniki na trgu različne interpretacije kaj je želelo ministrstvo s tem povedati oziroma kaj predlog zakona govori, tako, da se nam tudi glede ekskluzivne pogodbe zdi bolje, da potem v Zakonu o nepremičninskem posredovanju sploh ni urejeno na tak način kot je zdaj, ker ustvarja več vprašanj kot ponuja odgovorov in mogoče četrta. Ja, sporno pri ekskluzivni pogodbi je tudi tista omejitev na 6 mesecev, zdaj tukaj lahko iz prakse povemo, stanovanje v Ljubljani ni nobene težave, se v 6 mesecih proda brez težav, ena hiša v Mariboru ali pa nekje na podeželju pa se v 6 mesecih ne proda in pri ekskluzivni pogodbi ne gre samo zato, da je naročitelj, da se zaveže, da bo prodajal nepremičnino samo preko ene nepremičninske družbe, s katero podpiše pogodbo, ampak gre tudi zato, da mu nepremičninska družba na drugi strani obljubi nek višji nivo storitev, se pravi, da se bo zato nepremičnino veliko bolj potrudila, ker ve, da nima, bom rekel, konkurence znotraj prodaje te nepremičnine in je pripravljena tudi razkriti več podatkov in se bolj posvetiti prodaji tako, da po navadi so ti posli potem veliko bolj učinkoviti.

Še zadnja takšna strateška točka o kateri bom spregovoril zelo na kratko so višine glob. Trenutno, v sedaj veljavnem zakonu so najnižje globe 12 tisoč 500 evrov, pa mislim, da do 250 tisoč, to dejansko pomeni za nepremičninsko družbo, če je taka globa izrečena, nekaj primerov je seveda bilo, stečaj oziroma prenehanje poslovanja, zdaj osnovna intenca kaznovalnih določb ne more biti ta, da se podjetja ukinjajo, ampak verjetno to, da se jih prisili k spoštovanju zakona oziroma, da se prepreči, da bi zakon kršili. Tudi inšpektorat je opozarjal nato, da, bom rekel, imajo zelo tresočo roko pri izrekanju glob, ker vejo, da to za družbe pomeni praktično prenehanje poslovanja, zato smo se zgledovali po zakonu o varstvu potrošnikov in predlagali, da se tukaj globe določi v razponu od 3 tisoč naprej, kar je popolnoma ustrezno bomo rekli, če to velja v Zakonu o varstvu potrošnikov, bi lahko tudi tukaj, ministrstvo je tukaj spet neke gnile kompromise sklepalo in je udarilo kar po sredini, sprejeli so sicer našo pobudo, da se kršitve ločijo na hujše in težje, mislim na težje in lažje, ampak potem niso sledili tudi temu našemu predlogu za še dodatno znižanje glob, pri čemer je treba poudariti, da v tem našem predlogu in tudi v predlogu, ki ga je pripravila in sprejela Vlada, imajo inšpektorji po novem možnost izreka do globe tudi v razponu, kar pomeni, da ni nujno, da izrečejo najnižjo globo, če okoliščine primera zahtevajo lahko izrečejo tudi višjo. Še en stavek za zaključek, mogoče smo bili najbolj presenečeni, spet poudarjam, da nisem prebral teh amandmajev, ki so zdaj prišli na mizo, v tistem našem predlogu iz 23. januarja so nekateri amandmaji oziroma nekateri predlogi izjemno dobronamerno pripravljeni, ker smo ugotovili, da se je pri pisanju zakona, da so se pripetile nekatere napake. Če omenim samo predlog dopolnitve oziroma amandmaja 32. člena, ki se nanaša na oglaševanje, ministrstvo je sicer sprejelo naš predlog in bom spet v enem stavku iz prakse povedal, v tem trenutku velja tako, da, če nepremičninska družba oglašuje nepremičnino in želi oglaševati nepremičnino s transparentom, recimo na balkonu stanovanja, mora na tem transparentu praktično zapisati vse podatke, ki jih mora tudi sicer zapisati v oglasu, recimo v časopisu, mi smo rekli, da to ni smiselno, ker, če ne bi mogli za vsako nepremičnino posebne transparente pripravljati, vsi deležniki so se s tem tudi strinjali, tudi zveza potrošnikov in smo rekli, da naj se pač omogoči, da v kolikor prihaja do oglaševanja s transparenti, da je dovolj, da na tem transparentu piše, da se nepremičnina prodaja in se odkaže neke kontakte na spletno stran recimo kjer stranka pridobi več podatkov. Ministrstvo je to sprejelo, ampak v besedilu se jim je pa zapisalo, da to velja v kolikor se prodaja soseska, zdaj, kaj sploh pomeni, da se prodaja soseska, ne vemo, ampak takih primerov na trgu praktično ni, da bi se kar cele soseske prodajale, zato smo predlagali, da se ta zadeva popravi, da se besedo soseske nadomesti z besedo nepremičnine, kar je povsem logično, ampak v teh amandmajih, ki so prišli pred dvema dnevoma, te spremembe ni bilo, čeprav je, bom rekel, popolnoma logična in ni nobenega nasprotovanja. No mogoče sem želel povedati, da nas moti tudi to, da se ni sprejelo tistih pripomb, ki so bile res očitno čisto tehnične narave in bom rekel, so ustrezale vsem deležnikom.

Toliko bi jaz za uvod.

Hvala lepa.

Imate besedo ja.

Hvala lepa. Živa Drol Novak, predstavnica Zveze potrošnikov Slovenije, hvala za vabilo in za možnost, da vam pojasnim še naše stališče oziroma pripombe, ki smo jih že pisno posredovali vsem poslanskim skupinam in odboru. Poglejte, namen spremembe zakona kot je povedala tudi gospa sekretarka je, da postane varstvo potrošnikov še bolj učinkovito kot je že z doseženim, se pravi z veljavnim Zakonom o nepremičninskem posredovanju. Žal moramo ugotavljati, da pri nekaterih določbah, ker niso povzete sedaj veljavne določbe zakona prihaja do zniževanja zaščite oziroma do tega, da je besedilo predlaganega zakona nejasno, kar pa pomeni, da je zakon manj razumljiv oziroma, da lahko, da se povečuje možnost sporov, ker bodo bodisi ponudniki ali pa potrošniki drugače tolmačili določeno določilo, kar seveda je velika škoda, da bi do tega prišlo, ker kot veste je potem to obremenitev, bom rekla, drugih institucij družbe, če se spori generirajo, tam kjer se v bistvu ne bi bilo treba. Mi smo predlagali, da se povzamejo veljavne določbe zakona, zato, da je ohranjeno varstvo, ki je že doseženo in to so bili členi na primer v drugem členu sedaj predlaganega zakona, da se tako kot je že v veljavnem zakonu, zapiše, da so to pravni posel o nepremičnini so to kupna, prodajna, najemna, zakupna ali druga pogodba za nepremičnino, da je povsem jasno, da šteje tu in, da zakon ureja tudi te vrste pogodb, ne samo prodajno ali kupno pogodbo, potem smo predlagali v 4. členu, da se prenese ta odstavek, ki pravi, da nepremičninska družba oziroma njen nepremičninski posrednik ne sme spodbujati oziroma priporočati sklenitve določene pogodbe zgolj z namenom pridobitve plačila za posredovanje, potem smo predlagali v 18. členu, pri pogodbi o posredovanju, da se povzame to, kar je v sedanjem zakonu, se pravi, da v primeru, če ta zakon, se pravi nepremičninski ne vsebuje določenega pravila, potem veljajo splošna pravila obligacijskega zakona in pa to, da so ta pravila v Zakonu o nepremičninskem posredovanju v bistvu prisilne narave. Te dve določbi sta v veljavnem zakonu, morda se nekomu zdi, ki je pravnik ali pa strokovnega vidika, da ni treba posebej ponavljati ta dejstva, ampak če gremo z vidika oziroma z namenom, da lahko tudi potrošnik, ki je laik in nima strokovne pravne izobrazbe, pa tudi ponudniki vsi nimajo strokovne pravne izobrazbe, da lahko bere in uporablja zakon, potem se nam zdi, da je prav in da ima smisel, da se izrecno zapiše, da določila zakona veljajo in se jih s pogodbo ne more omejiti ali spremeniti, razen če zakon tako izrecno ne določa oziroma, da ni pač dogovor o očitnem interesu naročnika in to v sedanjem zakonu je. Potem je tudi to, da bi se pravica, da se zapiše v pogodbo, pravica do plačila za posredovanje v skladu s členom, to je ta 25, tega zakona, kaj to pomeni, da mora posrednik v pogodbo, ki jo izroči potrošniku, napisati da ima pravico do plačila za posredovanja šele, ko se posel sklene. Morda se tudi tukaj zdi s pravno strokovnega vidika odveč, saj zakon piše, v enem drugem, torej v tem 25. členu na primer, da pridobi pravico, ampak vi morate vedeti, da potrošnik ne gre brati zakona, če sklepa pogodbo. On verjame to kar mu posrednik pove, kar mu pokaže in kar v pogodbi piše in zato je prav, da se ta pravica tako kot recimo ima tudi Zakon o varstvu potrošnikov določbe kaj je treba v pogodbo zapisati, tudi tiste pravice ali pa obveznosti, ki so v zakonu napisane, jih mora ponudnik ravno iz tega razloga, da so jasne tudi drugi stranki, da ve, da se tukaj lahko zaščiti, če bi prišlo do spora, da so tam napisane, recimo pravica do odstopa, itn., po Zakonu o varstvu potrošnikov. In tukaj je to enako, se pravi, da se ve, da ima pravico do plačila posrednik oziroma posredniška družba šele takrat, ko v bistvu izpolni to kar je bilo dogovorjeno.

Potem je recimo tudi, da je naročnik opravičen do dejanskih stroškov, pardon, nepremičninska družba do dejanskih stroškov samo v skladu s tem odstavkom, 27. člena tega zakona, se pravi, da naročnik spet je opozorjen iz same pogodbe, da velja določeno pravilo, da mu je zakon dal varstvo, da lahko preveri potem ali so dejanski stroški pravilno zaračunani. Potem je tak člen, da gre samo za prenos iz veljavnega zakona. 21. člen, ki govori o splošnih pogojih poslovanja, da se pove kaj v bistvu plačilo za posredovanje obsega, kateri stroški so v tej proviziji, ko tako rečemo po domače, zaobseženi in ravno zato, da je bolj jasno, je tudi to smisel, da se ta točka povzame v zakon oziroma v ta 18. člen, pardon, 21. člen. potem je 23. člen in 25. člen, tukaj pa imamo zlasti prošnjo in apel na odbor. Mi smo to že opozorili tudi na Državnem svetu in so to povzeli. No, saj je bilo sporočeno in je gospod Strnad povedal. Namreč že sam predlagatelj pravi, da je smisel zakona, da ohranja in še zvišuje oziroma, da bolj učinkovito napravi varstvo potrošnikov, in da ne gre za spremembe glede najvišje dovoljenega plačila. Mi pa opozarjamo, da 23. člen ni povzet tako kot je v sedaj veljavnem zakonu, ker ne piše, da gre za isto nepremičnino, da je višina provizije 4 % omejena na isto nepremičnino. Če ni te besede ista nepremičnina, pomeni da lahko je potem za isto nepremičnino tudi 8 % provizija. Se pravi, da ne gre za enako določilo, ki že velja v veljavnem zakonu. Prav tako smo predlagali v 25. členu, da je treba povzeti to kar že sedanji veljavni zakon ima in to je določba, da nepremičninska družba ne more zahtevati niti delnega plačila za posredovanje pred sklenitvijo pravnega posla, za katerega se posreduje. Če je res namen spremembe zakona ohranitev in bom rekla še dopolnitev varstva potrošnikov, potem sta te dve določbi nujni, da se preneseta tako kot veljata že v sedanjem zakonu.

Potem je tukaj še določba iz 29. člena, ki je ravno tako sestavljanje listin o pravnih poslih v sedaj veljavnem zakonu je stavek oziroma je določba, da mora tisti, ki sestavi listino in ni seveda odvetnika ali notar, ker te že morajo po svoji zakonodaji se označiti oziroma mora biti razvidno kdo je sestavljal listino se s tem prevzema odgovornost za pravilno listino, za pravilnost. Tukaj pa je sedaj izpuščeno, da je treba, da se tudi ta oseba ne podpiše oziroma kar slednji potrdi s priimkom in imenom ter podpisom na listini, ki jo sestavi. To sedanji zakon ima in ne vem zakaj se ta del stavka ni prenesel v sedanji člen.

Potem je še 33. člen, ki pravi o zaščiti naročnikov interesov. V tem predlogu novega zakona smo tudi predlagali, da se dopolni s tistimi deli stavka, ki veljajo že po sedanjem zakonu to je pa sedanji 17. člen.

Imeli smo pripombe oziroma predloge, da se izboljša to oziroma dopolni, kar je ministrstvo predlagalo torej v predlogu zakon. Zlasti gre tukaj za fiduciarni račun. Mi smo opozorili na to in vidimo, da so bili sedaj s temi amandmaji odbora, ki ste nam jih predložili sedaj na seji, da je bil popravljen ta 34. člen, vendar samo to, da se doda ali tretja oseba, ker smo opozorili, da je nesmiseln člen tako kot je bil do sedaj oblikovan. Ni pa povzet naš predlog, da se določi omejitev višine do katere lahko prejme nepremičninska družba sredstva na svoj fiduciarni račun. Mi bi to ponovno opozorili, mislim da je tudi odvetniška zbornica opozorila v tej smeri, da nepremičninska družba ni enaka odvetniku ali notarji, ki po sedanji zakonodaji sprejemata na fiduciarni račun lahko v celoti obveznost za svoje stranke, ker že po Ustavi imata drugačen status na trgu oziroma v zakonodajno-pravnem sistemu. Nepremičninske družbe so gospodarske družbe. Nevarnost, ki jo lahko prinaša problem, če se velike vsote nakazujejo na fiduciarne račune gospodarskih družb je prevelik, da bi to dopustili, da lahko v celoti na primer sprejmejo kupnino za stanovanje. To je lahko od 50 tisoč evrov pa do 500, 800, ne vem, milijon. Če to gospodarske družbe se dogovarjajo je to druga stvar. Da gospodarske družbe kot naročniki bodo znale oceniti ali je ta nepremičninska družba zaupanja vredna tudi toliko, da se na njen fiduciarni račun lahko prenašajo v celoti izpolnitev pogodbe, čeprav je to nenavadno, da zakon to dopušča. Medtem, ko naročnik mora biti zaščiten. Mi razumemo, da nepremičninska družba želi, da teče ta dogovor med njenim naročnikom in morebiti tretjo osebo, ki je pač morebitni kupec ali pa predvsem kupcev, da vsaj sprejme aro ali pa mogoče kakšne stroške dodatne, ki naj jih treba oseba založi pa da ne da neposredno prodajalcu da posredniku vmes. To zastopimo, ampak za to je dovolj, da je omejitev nad 20 tisoč evrov, mi ocenjujemo. Do te višine naj bi se sprejemala tudi se pravi do tega zneska naj bi lahko na fiduciarni račun. Če pa gre za izpolnitev pogodbe, kar je pravzaprav nenavadno v tem poslu, saj posrednik v bistvu posreduje za sklenitev, ni to zastopnik tako kot je odvetnik ali tako kot notar, potem se nam zdi, da je tukaj preveč sproščena možnost, da bo prišlo do oškodovanj.

Potem bi opozorili še oziroma glede dejanskih stroškov, ker predstavnik združenja pravi, da so dejanski stroški preveč omejeni. Mi bi to opozorili oziroma poudarili, da se strinjamo s predlogom ministrstva, da so dejanski stroški omejeni. Namreč vedeti moramo, da dejanski stroški naj bi bili izjema tudi po obligacijskem zakonu je to samo izjemoma, da lahko posrednik zaračunava stroške. Namreč vedeti moramo, da je pogodba o posredovanju kot jo oblikuje bom rekla temeljni obligacijski zakonik je pogodba, pri katere se mora posrednik prizadevati za rezultat, za to, da se posel sklene in ne samo, da on izvaja storitve in potem zaračuna ne glede na to ali bo sklenjena pogodba ali ne. Treba je namreč preprečiti to, da ne bo potem nekdo rekel želim prodati stanovanje, ki se ga, morda res, verjamem v Mariboru mogoče težje proda kot pa v Ljubljani. Ampak kaj potem to lahko pomeni, da čez pol leta reče nepremičninska družba, ni se dalo prodati, ste nam res dali, ampak stroški dejanski so nastali in boste plačali lahko pol provizije ali tri četrt v višini in to je treba zamejiti. Dejanski stroški so izjema. Posrednik namreč si mora prizadevati, da bo posel sklenjen. In tudi, ko je posel sklenjen tisti posel za katerega je posredoval, se pravi, prodajna ali kupna ali najemna ali zakupna pogodba takrat šele njemu priteče oziroma nastopi pravica, da dobi provizijo. Če je bil neuspešen gre to v njegov riziko. S tem povezano je tudi to, kar je bilo rečeno v zvezi z ekskluzivno pogodbo. Tudi mi smo v zvezi z ekskluzivno pogodbo opozorili, da je treba jasno napisati, da lahko potrošnik tako kot je sedaj predstavljena v tem 19. členu, ki se povezuje s 26. členom, kjer piše glede plačila za posredovanje, da je treba natančno napisati, da potem lahko potrošnik sam sklene se pravi naročnik sam sklene pogodbo s tretjo osebo ali pa razdeliti tako kot je predlagan s strani združenja. To smo mi v naših pripombah jasno zapisali. Ali pa naj se razdeli tako, da se bo vedelo polna, ekskluzivna pogodba je tista, kjer naročnik ne sklene ne sam niti se ne dogovori z drugo nepremičninsko družbo. Če pa ni polna ekskluzivna pa pomeni, da se ne sme dogovoriti z drugo nepremičninsko družbo, ampak sam pa še vedno lahko sklene. Ne more pa ostati tako kot je v sedanji obliki 19. člena tukaj se strinjamo z združenjem, da ni jasno kaj se zgodi, če naročnik sklene pogodbo sam s tretjo osebo. Iz tega se bodo generirali spori in to so spori velike vrednosti, ker od zadaj je provizija, se pravi, spori, ki lahko segajo, saj veste, 4 % pa veste sedaj od 100 tisoč 200 tisoč 300 tisoč. Tu res apeliramo, da se razčisti ali ima nepremičninska družba pravico zahtevati plačilo, če je naročnik sam sklenil pogodbo s tretjo osebo.

Glede ekskluzivne pogodbe pa še to. Trajanje mora biti omejeno. Mi smo celo predlagali tri mesece pri polni ekskluzivni pogodbi, se pravi, ampak sedaj te v zakonu ni. Šest mesecev pa pri ekskluzivni to je ministrstvo povzelo. Zakaj? Ne sme se zgoditi, da postane naročnik, če lahko tako rečem, ujetnik nepremičninske družbe se pravi, da podpiše pogodbo. Njemu se mudi s prodajo nepremičnine, zato tudi pristane na to, da bo samo ena nepremičninska družba sklepala posel oziroma posredovala in ne more več kot šest mesecev čakati na to, ali se bo zgodilo kaj ali ne. V življenju veste, da je, če greš… Mislim, v življenju so takšne situacije, da, seveda ko se odločaš za prodajo, bi rad čim prej prodal, ker ponavadi kupuje ta, ki prodaja že naprej nepremičnino in iz kupnine poravnava naprej svoje obveznosti. Če bi lahko bilo to v daljšem časovnem obdobju in moram reči, da žal potrošniki niso tako vešči, da bi vedeli takrat, ko podpisujejo, kaj to pomeni, da so vezani več kot šest mesecev na primer na to, da morajo počakati, ali se bo kaj zgodilo ali ne, potem bi lahko res prišlo do tega, da bi postali, tako kot sem rekla, ujetniki nepremičninske družbe, ki jim bo lahko v primeru, če bodo zaradi svojih nadaljnjih obveznosti prisiljeni najeti drugo, boljšo, recimo, nepremičninsko družbo ali da poiščejo sami kupca, bodo morali potem plačati provizijo, ker se jim pogodba še ne bo iztekla. Zato mi ocenjujemo, da je šest mesecev povsem dovolj. Saj, če sta obe stranki pripravljeni na sodelovanje, jo bosta podaljšali. Poleg tega ta omejitev velja za naročnike, ki so fizična oseba. Če neka gospodarska družba, ki je naročnik, oceni, da je to za njo zelo v redu, da ima ekskluzivnega posrednika, ima lahko dlje časa sklenjeno pogodbo. Tu smo se strinjali, da ni omejitve. Tam, kjer pa so fizične osebe, pa zakon mora poseči, zato da preventivno prepreči oškodovanja. Mi ocenjujemo, da nepremičninske družbe s tem niso nič na slabšem, saj, če je naročnik zadovoljen, pa žal pač v šestih mesecih ni našla in se ji močno prizadevala, bo podpisal aneks in podaljšal. To je sigurno, ker s tem ni prepovedano oziroma da ne bi mogel več podaljšati.

Tudi glede glob bi opozorili na to, da ta primerjava, da so globe višje, da ministrstvo predlaga oziroma da so v zakonu višje globe, kot pa so na primer v Zakonu o varstvu potrošnikov, moramo opozoriti, da so vrednosti, s katerimi, če smem tako reči, operira nepremičninska družba oziroma kakšna oškodovanja se lahko zgodijo pri poslih, ki jih ureja Zakon o nepremičninskem posredovanju, veliko višje vrednosti, kot pa so ponavadi vrednosti tistih storitev ali pa blaga, ki jih ureja ta splošen, temeljni Zakon o varstvu potrošnikov. Zato je prav, da je razpon, če ugotovi nadzorni organ, mi verjamemo, da bo znal ugotoviti, kdaj gre za takšno kršitev, da mora poseči in izreči najvišjo globo. Opozarjamo pa na to, da je vedno, ko so določene sankcije in višina sankcije, imajo te sankcije zelo močno preventivno prevencijo, se pravi preventivno funkcijo, generalno prevencijo, da tisti, ki je ponudnik, premisli, ali se mu »splača«, če smem tako reči, v narekovaju, da krši določen člen ali pa raje oceni, da ne. Če pa je šlo za kakšen, tako bom rekla, spodrsljaj, pa lahko seveda tudi organ, ki nadzira ponudnike, to upošteva in izreče najnižjo možno dopustno globo. Tako da, mi mislimo, da ni potrebe, da bi se tukaj najvišja vrednost globe spremenila.

Še enkrat, res apeliramo na to, da bi odbor pregledal še enkrat te naše pripombe, ker, kot pravimo, namen spremembe zakona je bolj učinkovito varstvo potrošnikov, nikakor ne spremembe v smeri, da bi se zožilo ali spremenilo. Poleg tega, če se zakon oziroma besedilo nekje spremeni z novim predpisom in če nekdo dela vzporedbo, se pravi primerjavo s prej veljavnim zakonom in če ni enake določbe, enakega smisla, potem išče, da gre verjetno za spremembo, ki jo je zakonodajalec namenoma uzakonil. Potem mora biti ta sprememba zares, bom rekla, ne slučajna, da se je pač zgodilo, ker je izpadel del besede ali pa ker se je zdelo: »Saj, to je pa dovolj napisano, bom rekla, strokovno, pravno-gledano, saj to je povzeto v tej določbi.« In potem pride do tega, da se določbe začnejo interpretirati različno, to pa je tisto, kar generira potem spore.

Bi se zahvalila za dano besedo. Hvala.